Vereinfachen ohne Kompromisse: Wie man weniger ausgibt und besser lebt

Ein großes Haus kann auch dann noch Sinn machen, wenn sich das Leben, das es einst erfüllte, längst verändert hat. Die Kinder ziehen aus, der Arbeitsweg spielt keine so grosse Rolle mehr, ungenutzte Schlafzimmer bleiben verschlossen, und ein Garten, der einst wie ein Luxus erschien, nimmt nun ganze Samstage in Anspruch. Die Hypothek oder Miete, Heizkosten, Versicherungen und Instandhaltungskosten bleiben bestehen. An diesem Punkt kommt meist das Thema «Downsizing» ins Gespräch, obwohl der Umzug in eine kleinere Wohnung nur ein Teil der Entscheidung ist. Ein gelungener Umzug sollte Ihnen ein Zuhause bescheren, das zu Ihrem aktuellen Lebensstil passt und Ihre Finanzen spürbar entlastet. Zwei Schlafzimmer aufzugeben, nur um fast genauso viel für eine trendige Wohnung in einem teureren Viertel auszugeben, erfüllt keines von beiden. In der Schweiz, wo Wohnkosten einen erheblichen Teil vieler Haushaltsbudgets ausmachen, können die Summen beträchtlich werden. Wer ein großes Einfamilienhaus gegen eine gut ausgewählte Wohnung tauscht, kann seine Wohnkosten senken, in der Immobilie gebundenes Kapital freisetzen und weniger für Heizung, Instandhaltung und Reparaturen ausgeben. Für Mieter kann ein langjähriger Mietvertrag auf einem angespannten Wohnungsmarkt jedoch überraschend wertvoll sein, sodass der Umzug in eine kleinere Wohnung nicht automatisch bedeutet, weniger zu zahlen. Bevor Sie sich Immobilien ansehen, sollten Sie sich darüber klar werden, was sich durch den Umzug eigentlich ändern soll.

Fang mit dem Leben an, das du gerade hast

Oft gehen Menschen das Thema „Downsizing“ so an, dass sie sich fragen, auf wie viele Quadratmeter sie verzichten können. Ein besserer Ausgangspunkt ist es jedoch, zu prüfen, wie die derzeitige Wohnung genutzt wird. Wenn drei Schlafzimmer den größten Teil des Jahres leer stehen, sind sie naheliegende Kandidaten für den Wegfall. Das Esszimmer wird vielleicht zweimal im Jahr genutzt, während der Küchentisch alle anderen Aufgaben übernimmt. Ein großer Garten mag zwar immer noch schön sein, erfordert aber mehr Arbeit, als sein Besitzer derzeit aufbringen möchte. Andere Räume verdienen mehr Schutz. Wer von zu Hause aus arbeitet, kann vielleicht gerne auf ein Gästezimmer verzichten, benötigt aber dennoch ein separates Arbeitszimmer. Ein Paar, das häufig Gäste empfängt, wünscht sich vielleicht eine großzügige Küche und ein großes Wohnzimmer, auch wenn die Wohnung insgesamt viel kleiner ist. Stauraum kann wichtiger sein als die Wohnfläche, insbesondere beim Umzug von einem Haus mit Keller, Dachboden und Garage in eine Wohnung. Das Ziel ist nicht, Ihr altes Zuhause in eine kleinere Hülle zu pressen. Entscheiden Sie, welche Teile Ihres alten Zuhauses noch zu Ihrem Leben gehören.

Berechnen Sie die Ersparnis, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben

Durch eine Verkleinerung des Wohnraums können auf verschiedene Weise finanzielle Mittel freigesetzt werden, und die Differenz zwischen den beiden Immobilienpreisen in der Schlagzeile gibt nur einen Teil des Gesamtbildes wieder. Betrachten wir ein vereinfachtes Beispiel aus der Schweiz: Ein Hausbesitzer verkauft sein Einfamilienhaus für 1’500’000 CHF und kauft eine Wohnung für 1’000’000 CHF. Lässt man die Transaktionskosten vorerst ausser Acht, wurden CHF 500’000 an Immobilienwert freigesetzt. Je nach ausstehender Hypothek, Steuern und der Art der Finanzierung des nächsten Kaufs kann ein Teil dieses Kapitals für den Ruhestand, Investitionen, Reisen oder einfach als grössere finanzielle Reserve zur Verfügung stehen.

Auch die jährlichen Kosten können sinken. Eine kleinere Immobilie erfordert in der Regel weniger Heizkosten, weniger Reparaturen und geringere Ausgaben für die laufende Instandhaltung. Auch die Hypothekensumme kann geringer ausfallen. Schweizer Banken bewerten die Tragbarkeit einer Hypothek üblicherweise anhand eines theoretischen Zinssatzes, der deutlich über dem tatsächlich vom Kreditnehmer zu zahlenden Zinssatz liegt, sowie unter Berücksichtigung der Unterhalts- und Tilgungskosten. Eine Reduzierung der Hypothekensumme kann daher sowohl die monatliche Finanzlage als auch die zukünftige Tragbarkeit verbessern. Der Verkauf und Kauf von Immobilien in der Schweiz ist jedoch mit Kosten verbunden, die berücksichtigt werden müssen, bevor berechnet werden kann, was der Umzug tatsächlich einspart. Je nach Kanton und Transaktion können dazu die Grundstückgewinnsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren sowie Umzugskosten gehören. Eine grosse theoretische Ersparnis kann schrumpfen, sobald all diese Kosten berücksichtigt werden.

Es gibt noch eine weitere steuerliche Änderung, die Sie beachten sollten, wenn ein Umzug in eine kleinere Wohnung Teil eines längerfristigen Plans ist. Die Schweiz wird die Besteuerung des fiktiven Mietwerts von selbstgenutztem Wohneigentum ab dem 1. Januar 2029 abschaffen. Auch die Abzugsmöglichkeiten für Hypothekenzinsen und Instandhaltungskosten werden unter dem neuen System eingeschränkt. Die Auswirkungen variieren je nach Hypothek, Immobilie und Kanton des Haushalts. Eigentümer, die um diesen Zeitpunkt herum einen Umzug in Betracht ziehen, sollten daher sowohl die aktuelle als auch die zukünftige Situation berechnen, anstatt sich auf alte Annahmen über die steuerlichen Vorteile einer fortbestehenden Hypothekenschuld zu verlassen.

Mieten erfordert eine andere Kalkulation

Ein Mieter, der seit fünfzehn oder zwanzig Jahren in derselben Schweizer Wohnung wohnt, könnte feststellen, dass eine heute ausgeschriebene kleinere Wohnung fast genauso viel kostet wie die bestehende, grössere. Der Schweizer Mietmarkt ist nach wie vor angespannt, insbesondere in begehrten Städten und Regionen, und langjährige Mieter können Wohnungen zu Mieten bewohnen, die deutlich unter den Preisen liegen, die derzeit für vergleichbare, neu auf den Markt kommende Objekte verlangt werden. Der Umzug von einer Vierzimmerwohnung mit altem Mietvertrag in eine neu ausgeschriebene Dreizimmerwohnung bringt daher möglicherweise nur sehr geringe Einsparungen. Sehen Sie sich die gesamte monatliche Belastung an, bevor Sie kündigen. Vergleichen Sie die neue Miete mit dem, was Sie derzeit zahlen, und rechnen Sie dann Nebenkosten, Parkplatz, Pendelkosten sowie alle Kosten hinzu, die bei der aktuellen Wohnung enthalten sind, bei der neuen jedoch nicht. Die Lage kann die Kalkulation komplett verändern. Ein Umzug aus der Zürich Innenstadt in eine kleinere Wohnung in der Nähe bringt möglicherweise nur eine enttäuschende Ersparnis; ein Umzug etwas weiter hinaus, bei gleichzeitiger Nähe zu einem Bahnhof, kann die Zahlen hingegen erheblich verändern. Wer nicht mehr täglich pendelt, hat mehr Freiheit, Orte in Betracht zu ziehen, die zuvor als ungünstig empfunden wurden. Die kleinste Immobilie ist selten die finanziell klügste Wahl. Die Immobilie, die unnötigen Platz weglässt, ohne dabei teure Kompromisse einzugehen, ist in der Regel die bessere Wahl.

Zahlen Sie keine Prämie, nur weil sie geringer ist

Käufer, die in eine kleinere Wohnung umziehen, sind attraktiv, weil viele genau dasselbe wollen: eine hochwertig ausgestattete Wohnung, einen Aufzug, eine gute Lage, geringen Wartungsaufwand und genügend Platz für Gäste – ohne den Aufwand, der mit einem Haus verbunden ist. Bauträger wissen das. Eine luxuriöse Neubauwohnung kann pro Quadratmeter teurer sein als das ältere Einfamilienhaus, das verkauft wird, insbesondere auf den teuren Schweizer Märkten. Auch die Nebenkosten können in Gebäuden mit Aufzug, Tiefgarage und umfangreichen Gemeinschaftsbereichen beträchtlich sein. Wer ein großes, älteres Haus verkauft, könnte daher in Versuchung geraten, eine kleinere Immobilie zu erwerben, die zwar den Wartungsaufwand verringert, aber weit weniger Kapital freisetzt als erwartet. Vergleichen Sie Immobilien anhand der finanziellen Auswirkungen des gesamten Umzugs und nicht nur anhand der Anzahl der Zimmer. Eine ältere Wohnung in einem gut gepflegten Gebäude kann deutlich größere Einsparungen bringen als eine neue Luxusimmobilie, ohne dass Sie dabei Abstriche bei Ihrem Lebensstandard machen müssen.

Entrümpeln Sie, bevor Sie sich für ein neues Zuhause entscheiden

Der Versuch, nach dem Kauf einer kleineren Immobilie zu entscheiden, was man behalten möchte, kehrt die Reihenfolge um. Nehmen Sie sich Zeit, Ihren Besitz zu reduzieren, bevor Sie ernsthaft nach einer Immobilie suchen. So bekommen Sie eine viel klarere Vorstellung davon, wie viel Stauraum Sie wirklich benötigen, und verhindern, dass sich über Jahrzehnte angesammelte Gegenstände über die Größe Ihres nächsten Zuhauses entscheiden. Beginnen Sie mit Dingen, die wenig emotionale Bedeutung haben: doppelte Küchengeräte, alte Unterlagen, Kleidung, die seit Jahren nicht mehr getragen wurde, Möbel, die in Gästezimmern lagern, und Gegenstände, die vor allem deshalb erhalten geblieben sind, weil genug Platz da war, um sie aufzubewahren. Bei Möbeln ist in der Regel eine zweite Entscheidungsrunde erforderlich. Möbelstücke, die für ein großes Haus ausgewählt wurden, können eine Wohnung erdrücken, selbst wenn sie technisch gesehen hineinpassen. Ein kleineres Zuhause funktioniert oft besser mit weniger massiven Möbelstücken, als wenn jeder Tisch, jeder Schrank und jeder Stuhl aus der alten Wohnung mitgenommen wird. Versuchen Sie nicht, jeden Raum, den Sie verlassen, eins zu eins nachzubilden. Wenn das neue Zuhause einen einzigen hervorragenden Wohnbereich anstelle eines separaten Wohnzimmers, Esszimmers und Fernsehzimmers bietet, ist das vielleicht genau der Grund, warum es funktioniert.

Schütze den Raum, den du wirklich vermissen wirst

Manchmal sind Menschen so entschlossen, ihren Haushalt zu verkleinern, dass sie Dinge entfernen, die sie später an anderer Stelle ersetzen müssen. Stauraum ist das naheliegendste Beispiel dafür. Eine Wohnung kann bei einer Besichtigung großzügig wirken, weil sie nur sehr wenig Möbel enthält, während in dem zurückgelassenen Einfamilienhaus Fahrräder, Koffer, Weihnachtsdekoration, Werkzeuge, Akten und jahrzehntelang angesammelte Besitztümer still und leise im Keller und in der Garage gelagert wurden. Ähnlich verhält es sich mit dem Platz für Gäste. Ein dauerhaft leerstehendes Schlafzimmer für eine Handvoll Besuche im Jahr zu unterhalten, kann teuer sein, aber gar keine Möglichkeit zu haben, Verwandte unterzubringen, passt vielleicht nicht zu jemandem, dessen Kinder oder Enkelkinder im Ausland leben. Ein kleineres zweites Schlafzimmer, das gleichzeitig als Arbeitszimmer dient, rechtfertigt seinen Platz möglicherweise überzeugender. Auch der Außenbereich verdient die gleiche sorgfältige Prüfung. Der Verzicht auf einen großen Garten mag befreiend sein; der Verzicht auf jeglichen Außenbereich kann sich jedoch ganz anders anfühlen. Ein schöner Balkon oder eine Terrasse kann vieles von dem bewahren, was man bisher genossen hat, ohne den Aufwand, der mit der Pflege eines Gartens verbunden ist.

Denken Sie an die nächsten zehn Jahre, nicht nur an den nächsten Schritt

Der Umzug in eine kleinere Wohnung findet oft im Übergang von einer Lebensphase zur nächsten statt, wodurch die praktischen Aspekte der Immobilie eine größere Rolle spielen als vielleicht noch vor zwanzig Jahren. Eine Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug mag mit 60 noch gut zu bewältigen sein, später jedoch zur Belastung werden. Ein schönes Anwesen auf dem Land mag friedlich wirken, bis das Autofahren an Reiz verliert. Lange Treppen, schwer zugängliche Badezimmer und komplizierte Zugänge lassen sich leichter vermeiden, wenn man sie berücksichtigt, bevor sie zu Problemen werden. Auch die Nähe gewinnt an Bedeutung. Die Möglichkeit, Geschäfte, eine Apotheke, ein Café oder öffentliche Verkehrsmittel zu Fuß zu erreichen, kann einen Teil des Platzes ausgleichen, der zu Hause verloren geht, indem sie das tägliche Leben außerhalb der eigenen vier Wände erleichtert. In der Schweiz eröffnen zuverlässige Bahn- und Nahverkehrsverbindungen zudem Möglichkeiten, die über die naheliegende Wohnung im Stadtzentrum hinausgehen. Eine kleinere Stadt mit direkter Bahnanbindung bietet möglicherweise deutlich mehr Platz für das gleiche Geld, während Zürich, Genf, Basel, Lausanne oder Bern dennoch leicht erreichbar bleiben.

Behandeln Sie das freigesetzte Kapital als Teil der Entscheidung

Für Hausbesitzer ist einer der gewichtigsten Gründe für einen Umzug in eine kleinere Wohnung oft in der neuen Wohnung selbst nicht sichtbar: das Geld, das nicht mehr in der alten Immobilie gebunden ist. Nehmen wir an, durch einen Umzug werden nach Abzug der Kosten für den Neukauf und der Transaktionskosten 400’000 CHF frei. Dieses Geld einfach auf einem Girokonto liegen zu lassen, ohne zu entscheiden, wofür es verwendet werden soll, macht einen Grossteil der finanziellen Planung zunichte, die in den Umzug geflossen ist. Manche möchten vielleicht Schulden abbauen. Andere möchten einen Teil des Kapitals anlegen, ihre Altersvorsorge aufstocken, ihren Kindern beim Immobilienkauf helfen oder genügend Bargeld für zukünftige Pflege- und Lebenshaltungskosten zur Verfügung haben. Es gibt keine einzig richtige Aufteilung, aber die Entscheidung sollte bereits parallel zur Immobiliensuche getroffen werden und nicht erst mehrere Monate später. Das Gleiche gilt für monatliche Ersparnisse. Wenn durch den Umzug die Wohn- und Unterhaltskosten um 1’500 CHF pro Monat sinken, sind das 18’000 CHF pro Jahr, die nun anderweitig genutzt werden können. Der Blick auf diese Jahreszahl macht oft deutlich, ob sich die mit dem Umzug verbundenen Kompromisse lohnen.

Gönne dir etwas Freiraum

Das „Downsizing“ hat eine ganz eigene Form moralischen Drucks entwickelt, als ob die disziplinierteste Variante darin bestünde, Entsorgung fast alles loszuwerden und in die kleinstmögliche Wohnung zu ziehen. Es ist finanziell wenig sinnvoll, ein Zuhause zu verlassen, in dem man sich wohlfühlt, nur um dann festzustellen, dass die neue Wohnung beengt und nur eine vorübergehende Lösung ist. Zur richtigen Größe kann durchaus auch ein zusätzlicher Raum gehören. Vielleicht möchten Sie Bücher, Kunst, einen Esstisch, ein Ankleidezimmer oder genügend Platz für einen Familienbesuch haben. Die Dinge zu behalten, die Sie wirklich nutzen, ist etwas anderes, als auf unbestimmte Zeit für Räume zu bezahlen, die keine Funktion mehr erfüllen. Ein gelungener Umzug in eine kleinere Wohnung sollte sich auf dem Bankkonto bemerkbar machen, ohne dass sich der Alltag dadurch eingeschränkt anfühlt. In der Schweiz, wo Immobilienwerte und Wohnkosten erhebliche finanzielle Auswirkungen haben können, kann das richtige Gleichgewicht Hausbesitzern Hunderttausende von Franken einsparen oder die jährlichen Ausgaben deutlich senken. Diese Rechnung geht jedoch nur auf, wenn die Wahl der neuen Wohnung sich nach dem Leben richtet, das man führen möchte, und nicht nach der Annahme, dass kleiner automatisch besser ist.